IMT e Imposto do Selo: o que são e quanto vai pagar ao comprar casa?
Comprar uma casa envolve mais custos do que o valor do imóvel. Entre escritura, registos e despesas bancárias, existem dois impostos que têm um impacto significativo no orçamento de quem compra: o IMT e o Imposto do Selo.
Muitos compradores deparam-se com estes encargos pela primeira vez quando estão prestes a avançar para a escritura e acabam por ser surpreendidos pelos valores envolvidos. Por isso, compreender como funcionam estes impostos é fundamental para planear a compra de forma adequada.
Neste guia vai descobrir o que é o IMT, o que é o Imposto do Selo, quem os paga, quando são cobrados e como calcular o valor que poderá ter de desembolsar.
O que é o IMT?
O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Trata-se de um imposto cobrado pelo Estado sempre que ocorre a transmissão de propriedade de um imóvel mediante pagamento.
Na prática, sempre que alguém compra uma casa, um terreno, uma garagem ou outro imóvel, pode existir a obrigação de pagar IMT antes da escritura.
O valor a pagar depende de vários fatores, incluindo o preço do imóvel, a sua localização, a finalidade da aquisição e o tipo de imóvel em causa.
Porque se chama Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis?
O nome pode parecer complexo, mas o seu significado é relativamente simples.
A expressão “transmissão” refere-se à mudança de propriedade do imóvel. O termo “onerosa” significa que existe uma contrapartida financeira, ou seja, uma compra e venda e não uma doação ou herança.
Embora seja designado como imposto municipal, a sua cobrança é efetuada através da Autoridade Tributária, sendo posteriormente distribuída aos municípios nos termos legais aplicáveis.
Em que situações se paga IMT?
O IMT é normalmente devido quando existe uma aquisição onerosa de um imóvel.
Isto inclui situações como a compra de habitações, terrenos, espaços comerciais, garagens ou outros bens imóveis.
Existem, contudo, situações específicas em que podem aplicar-se isenções ou benefícios fiscais, dependendo da finalidade da aquisição e das características do comprador.
O que é o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo é um imposto que incide sobre determinados atos, contratos, documentos, operações financeiras e transmissões patrimoniais previstos na lei.
Na compra de uma casa, este imposto surge normalmente associado à aquisição do imóvel e, quando existe financiamento, ao crédito habitação contratado junto do banco.
Por esse motivo, é frequente que um comprador tenha de pagar simultaneamente IMT e Imposto do Selo.
Como funciona o Imposto do Selo na compra do imóvel?
Quando um imóvel é adquirido, existe normalmente lugar ao pagamento de Imposto do Selo sobre o valor da transmissão.
Este imposto é calculado através da aplicação da taxa legal em vigor sobre o valor considerado para efeitos fiscais.
O pagamento é efetuado antes da escritura, juntamente com os restantes encargos fiscais associados à aquisição.
Como funciona o Imposto do Selo no crédito habitação?
Quando a compra é financiada através de crédito habitação, existe normalmente uma segunda incidência de Imposto do Selo.
Neste caso, o imposto é aplicado sobre o montante do financiamento concedido pela instituição bancária.
Assim, quem recorre a crédito habitação pode pagar Imposto do Selo tanto pela aquisição do imóvel como pela contratação do empréstimo.
Qual é a diferença entre IMT e Imposto do Selo?
Embora ambos estejam associados à compra de um imóvel, tratam-se de impostos diferentes.
O IMT está diretamente relacionado com a transmissão da propriedade do imóvel. Já o Imposto do Selo incide sobre determinados atos e contratos previstos na lei, incluindo a própria compra e o financiamento associado.
Na prática, um comprador pode ter de suportar ambos os encargos na mesma operação.
Quem tem de pagar IMT e Imposto do Selo?
Regra geral, a responsabilidade pelo pagamento destes impostos pertence ao comprador.
Isto acontece porque é o adquirente que beneficia da transmissão da propriedade e que realiza os atos sujeitos a tributação.
O pagamento é normalmente efetuado antes da realização da escritura.
O comprador paga estes impostos?
Sim. Na maioria das compras de imóveis, o comprador é responsável pelo pagamento do IMT e do Imposto do Selo aplicável à aquisição.
Caso exista crédito habitação, o comprador também suporta o Imposto do Selo associado ao financiamento.
Por esse motivo, estes encargos devem ser considerados no planeamento financeiro da compra.
O vendedor paga algum destes impostos?
O vendedor não paga IMT nem o Imposto do Selo associado à compra do imóvel.
No entanto, a venda pode ter consequências fiscais próprias, nomeadamente ao nível das mais-valias imobiliárias, dependendo das circunstâncias concretas da operação.
Por isso, vendedor e comprador enfrentam obrigações fiscais diferentes durante o processo.
Quando se paga o IMT e o Imposto do Selo?
Estes impostos devem ser pagos antes da realização da escritura ou do ato equivalente que formaliza a transmissão da propriedade.
Sem a liquidação dos valores devidos, a escritura não poderá ser realizada.
Por esse motivo, é importante calcular antecipadamente estes encargos para evitar atrasos ou imprevistos na conclusão do negócio.
Como calcular o IMT?
O cálculo do IMT depende de vários fatores, incluindo o valor do imóvel, a sua localização, o tipo de imóvel e a finalidade da aquisição.
No caso das habitações, é utilizado o maior valor entre o preço declarado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Posteriormente, são aplicadas as taxas e escalões previstos na legislação em vigor.
Dado que o cálculo pode ser complexo, é recomendável utilizar os simuladores disponibilizados pela Autoridade Tributária ou procurar aconselhamento especializado.
Quais são as tabelas de IMT?
As tabelas de IMT são atualizadas periodicamente e definem os escalões de valor e respetivas taxas aplicáveis.
As taxas variam consoante o imóvel se destine a habitação própria e permanente, habitação secundária ou outros fins.
Como estes valores podem sofrer alterações, é importante consultar sempre as tabelas mais recentes antes de avançar para a compra.
Como calcular o Imposto do Selo?
O cálculo do Imposto do Selo depende da operação em causa.
Na compra do imóvel, é aplicada a taxa legal correspondente ao valor da aquisição. No crédito habitação, a taxa é aplicada sobre o montante financiado.
O valor final dependerá da operação realizada e das taxas em vigor no momento da compra.
Qual é a diferença entre o Imposto do Selo da compra e o da hipoteca?
Embora ambos sejam designados por Imposto do Selo, incidem sobre realidades diferentes.
O Imposto do Selo da compra está associado à transmissão da propriedade do imóvel. Já o Imposto do Selo da hipoteca ou do crédito habitação está relacionado com o financiamento concedido pela instituição bancária.
Quando existe recurso a crédito, é comum que ambos os encargos coexistam.
O que é o IMT Jovem e a isenção de Imposto do Selo?
Nos últimos anos foram criados benefícios fiscais destinados a facilitar o acesso dos jovens à habitação.
Dependendo da idade do comprador, do valor do imóvel e dos requisitos legais aplicáveis, pode existir isenção total ou parcial de IMT e de Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente.
Como as condições podem ser alteradas por legislação posterior, é importante confirmar os critérios em vigor no momento da compra.
Quem pode estar isento de IMT?
Existem várias situações em que a lei pode prever isenção de IMT.
Entre os exemplos mais conhecidos encontram-se determinadas aquisições de habitação própria e permanente abrangidas por benefícios fiscais específicos, bem como outras situações previstas na legislação tributária.
A elegibilidade depende sempre do cumprimento dos requisitos legais aplicáveis a cada caso concreto.
Precisa de ajuda para calcular os custos da compra de casa?
Além do preço do imóvel, uma compra envolve diversos encargos que podem representar vários milhares de euros. Compreender antecipadamente o impacto do IMT, do Imposto do Selo, dos custos de escritura e do crédito habitação é essencial para evitar surpresas desagradáveis.
Antes de avançar para a compra, vale a pena procurar aconselhamento especializado para perceber exatamente quais serão os custos associados ao seu caso e garantir um planeamento financeiro mais seguro.
Antes de avançar para a compra de uma casa, é importante reunir toda a informação necessária sobre o imóvel, os custos associados e os profissionais envolvidos no processo. Na Avaly pode consultar avaliações reais de imobiliárias, mediadores e outros profissionais do setor imobiliário, ajudando-o a tomar decisões mais informadas e a escolher parceiros de confiança para uma das decisões financeiras mais importantes da sua vida.
Conclusão
O IMT e o Imposto do Selo são dois dos principais encargos fiscais associados à compra de uma casa em Portugal.
Embora tenham finalidades diferentes, ambos podem representar uma parte significativa do investimento necessário para concluir a aquisição de um imóvel.
Antes de avançar para a escritura, informe-se sobre os valores aplicáveis, confirme se beneficia de alguma isenção e planeie cuidadosamente todos os custos envolvidos.
Porque comprar casa não passa apenas por encontrar o imóvel certo, mas também por compreender todas as despesas que o acompanham.
