Comprar uma casa é um dos momentos financeiros mais importantes da vida. Mas entre visitas, propostas e crédito habitação, existe um detalhe que muitos compradores desvalorizam: a documentação.
Saber exatamente quais são os documentos necessários para comprar casa pode evitar atrasos, problemas legais e até negócios arriscados. Mais do que uma formalidade, estes documentos revelam a verdadeira situação do imóvel e ajudam a proteger o comprador.
Neste guia completo vai perceber quais são os documentos do comprador, os documentos do imóvel, o que deve analisar antes do CPCV e quais os papéis necessários até à escritura.
A diferença entre documentos do comprador e documentos do imóvel
Quando se fala em documentos necessários para comprar casa, existem dois grupos distintos: os documentos do comprador e os documentos do imóvel.
Os documentos do comprador servem para validar a identidade, a situação financeira e a capacidade para concluir o negócio. Já os documentos do imóvel permitem confirmar quem é o proprietário, se existem dívidas ou penhoras, se o imóvel é legal e se está apto para venda.
Ambos são fundamentais para garantir uma compra segura e evitar problemas futuros.
Quais são os documentos do comprador para comprar casa?
Os documentos do comprador variam consoante exista ou não crédito habitação. Ainda assim, existem documentos que são pedidos na maioria das situações.
Documento de identificação
Serve para confirmar a identidade do comprador. Pode ser Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade, passaporte ou título de residência, quando aplicável.
Número de Identificação Fiscal, NIF
É obrigatório para comprar casa em Portugal, pagar impostos e formalizar a escritura e o registo da aquisição.
Morada fiscal atualizada
Necessária para efeitos fiscais, comunicações oficiais, contrato-promessa, escritura e registo do imóvel.
Estado civil e regime de bens
Importante sobretudo quando o comprador é casado, porque pode influenciar a forma como o imóvel é adquirido e registado.
Comprovativo de pagamento do IMT
Documento que comprova o pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, quando este é devido.
Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo
Comprova o pagamento do imposto associado à compra do imóvel e, quando existe crédito habitação, também ao financiamento.
Contrato-promessa de compra e venda, se existir
Documento assinado antes da escritura, onde ficam definidos o preço, prazos, sinal, condições da compra e identificação das partes.
Documentos bancários, se houver crédito habitação
Incluem normalmente IRS, nota de liquidação, recibos de vencimento, comprovativo de morada, extratos bancários e outros documentos pedidos pelo banco para avaliar a capacidade financeira.
Procuração, se o comprador não estiver presente
Necessária quando outra pessoa representa o comprador na assinatura do contrato-promessa, escritura ou outros atos relacionados com a compra.
Documentos adicionais para compradores estrangeiros
Podem incluir passaporte, NIF português e, em alguns casos, representante fiscal em Portugal
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Que documentos do imóvel deve pedir ao vendedor?
Antes de avançar para a compra de uma casa, o comprador deve pedir ao vendedor os principais documentos que comprovam a situação legal, fiscal, energética e urbanística do imóvel. Estes documentos ajudam a confirmar se a casa pode ser vendida, se está corretamente registada e se existem ónus, dívidas ou limitações que possam afetar a compra.
Certidão permanente do registo predial
Permite confirmar quem é o proprietário do imóvel e verificar se existem hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros encargos registados.
Caderneta predial urbana
Documento fiscal do imóvel, onde constam dados como localização, artigo matricial, áreas, afetação e valor patrimonial tributário.
Licença de utilização
Confirma que o imóvel está autorizado para habitação ou para o fim a que se destina. É especialmente importante para garantir que a casa pode ser legalmente utilizada como habitação.
Certificado energético
Documento obrigatório na venda de imóveis, que classifica o desempenho energético da casa.
Ficha técnica da habitação
Quando aplicável, descreve as características técnicas e funcionais do imóvel, como materiais, instalações, equipamentos e soluções construtivas.
Declaração de não dívida ao condomínio
Necessária quando o imóvel é uma fração em condomínio. Serve para confirmar que não existem quotas ou encargos em atraso.
Distrate ou informação sobre cancelamento da hipoteca
Importante quando o imóvel ainda tem crédito associado. Garante que a hipoteca será cancelada no momento da venda.
Plantas do imóvel
Úteis para confirmar áreas, divisões, alterações realizadas e eventual conformidade com o projeto aprovado.
Regulamento do condomínio e atas relevantes
Recomendável em apartamentos, sobretudo para perceber regras internas, obras previstas, litígios ou encargos extraordinários.
Documentos de obras ou alterações realizadas
Devem ser pedidos quando existiram remodelações, ampliações ou alterações à configuração original do imóvel. Ajuda a confirmar se tudo está legalizado.
Sem estes documentos, o comprador fica sem garantias relativamente à situação legal, fiscal e técnica do imóvel.
O que revela cada documento antes de comprar casa?
Cada documento tem uma função específica e pode revelar problemas importantes que devem ser analisados antes da compra.
Certidão permanente predial
A certidão permanente predial permite confirmar quem é o proprietário do imóvel e verificar a existência de hipotecas, penhoras ou outros ónus associados à casa.
Caderneta predial
A caderneta predial apresenta os dados fiscais do imóvel, as áreas registadas e o valor patrimonial tributário utilizado para efeitos fiscais.
Certificado energético
O certificado energético indica a eficiência energética da habitação e ajuda a perceber os consumos energéticos estimados do imóvel.
Licença de utilização
A licença de utilização confirma que o imóvel está legalmente autorizado para habitação.
Analisar cuidadosamente estes documentos antes da compra reduz significativamente os riscos e ajuda a evitar problemas futuros.
Que documentos deve pedir antes de assinar o CPCV?
O CPCV representa um compromisso importante entre comprador e vendedor. Antes de assinar, é fundamental confirmar toda a situação legal do imóvel.
Os documentos mínimos recomendados incluem a certidão permanente atualizada, a caderneta predial, o certificado energético, a licença de utilização e a declaração do condomínio.
Assinar um CPCV sem verificar estes documentos pode gerar problemas legais e financeiros difíceis de resolver mais tarde.
Que documentos são necessários para comprar casa com crédito habitação?
Quando existe financiamento bancário, a documentação exigida costuma aumentar.
Para comprar casa com crédito habitação, o comprador tem de reunir documentos pessoais, documentos financeiros, documentos do imóvel e comprovativos necessários para a escritura. A lista concreta pode variar ligeiramente de banco para banco, mas há documentos que são pedidos de forma recorrente durante a análise, aprovação e formalização do empréstimo.
Documentos pessoais do comprador
Documento de identificação
Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade, passaporte ou título de residência. Serve para confirmar a identidade de todos os compradores e intervenientes no crédito.
Número de Identificação Fiscal, NIF
Necessário para a compra do imóvel, pedido de crédito, pagamento de impostos e escritura.
Comprovativo de morada
Pode ser uma fatura de serviços, declaração fiscal ou outro documento aceite pelo banco. Serve para confirmar a residência atual do comprador.
Estado civil e regime de bens
É relevante quando o comprador é casado, porque pode influenciar a forma como o imóvel é adquirido, financiado e registado.
Documentos financeiros para aprovação do crédito
Declaração de IRS e nota de liquidação
Permitem ao banco avaliar os rendimentos declarados e a estabilidade financeira do comprador.
Recibos de vencimento
Normalmente são pedidos os recibos mais recentes, para confirmar o rendimento mensal e o vínculo laboral.
Declaração da entidade patronal
Pode ser solicitada para comprovar o tipo de contrato, antiguidade, função e situação profissional.
Extratos bancários
Ajudam o banco a analisar entradas de rendimento, despesas recorrentes, comportamento financeiro e capacidade de poupança.
Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal
Mostra os créditos em curso e eventuais responsabilidades financeiras do comprador, sendo relevante para calcular a taxa de esforço.
Comprovativo de capitais próprios
Pode ser solicitado para demonstrar que o comprador tem disponibilidade para pagar entrada, impostos, escritura, comissões e outros encargos não financiados.
Documentos do imóvel
Contrato-promessa de compra e venda, se existir
Indica o preço, sinal, prazos, condições da compra e identificação das partes. É frequentemente pedido pelo banco para avançar com o processo.
Certidão permanente do registo predial
Identifica o imóvel, os proprietários e eventuais ónus ou encargos, como hipotecas, penhoras ou usufrutos. A certidão permanente apresenta os registos do imóvel e pedidos de registo pendentes.
Caderneta predial urbana
Contém informação fiscal do imóvel, como artigo matricial, localização, áreas, afetação e valor patrimonial tributário.
Licença de utilização ou habitabilidade
Confirma que o imóvel foi autorizado para o fim a que se destina, nomeadamente habitação. No portal gov.pt, este documento é descrito como emitido pela Câmara Municipal e relacionado com a conformidade do imóvel.
Certificado energético
Classifica o desempenho energético do imóvel. A ADENE indica que o certificado energético é obrigatório em qualquer transação de imóveis.
Ficha técnica da habitação, quando aplicável
Descreve as principais características técnicas e funcionais do imóvel. É especialmente relevante em imóveis construídos ou intervencionados após 30 de março de 2004, embora a sua exigência prática possa depender do caso e das regras aplicáveis no momento.
Declaração de não dívida ao condomínio, quando aplicável
Em apartamentos ou frações em condomínio, pode ser pedida para confirmar que não existem dívidas associadas à fração.
Documentos para a escritura e formalização do crédito
Comprovativo de pagamento do IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis deve ser pago antes da escritura, quando seja devido.
Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo
Na compra com crédito habitação, pode existir Imposto do Selo sobre a transação e também sobre o crédito. O portal gov.pt refere imposto do selo sobre a transação de 0,8% e imposto do selo sobre o crédito, caso exista e acima de 5.000 euros, de 0,6%.
FINE, minuta do contrato de crédito e documentos anexos
A FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia, apresenta as principais características do crédito. Segundo o Banco de Portugal, deve ser entregue ao cliente quando faz a simulação e quando a proposta de crédito é aprovada.
Seguro de vida e seguro multirriscos
São normalmente exigidos pelo banco para formalizar o crédito habitação. O seguro de vida protege o financiamento em caso de morte ou invalidez, enquanto o multirriscos cobre riscos associados ao imóvel.
Quais são os documentos necessários para a escritura de compra e venda?
Na fase da escritura, toda a documentação deve estar válida e atualizada.
Para a escritura de compra e venda de uma casa, são normalmente necessários os documentos de identificação civil e fiscal de comprador e vendedor, a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial urbana, a licença de utilização, quando aplicável, e o certificado energético do imóvel. Estes documentos permitem confirmar quem intervém no negócio, a situação legal e fiscal do imóvel, a sua titularidade e se existem ónus, encargos ou limitações registadas.
Além destes, devem estar disponíveis os comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo, quando sejam devidos, uma vez que estes impostos têm de estar liquidados para a formalização da compra. Se o imóvel estiver em condomínio, pode também ser necessária a declaração de não dívida ao condomínio. Se alguma das partes não estiver presente, deve existir procuração com poderes específicos para a venda ou compra do imóvel.
Quando a compra é feita com crédito habitação, juntam-se ainda os documentos bancários necessários à formalização do empréstimo, como a aprovação final do crédito, a minuta do contrato e os seguros exigidos pelo banco. No serviço Casa Pronta, por exemplo, podem ser juntos documentos como a licença de utilização, o certificado energético, o código da certidão permanente predial, procuração ou outras certidões necessárias ao negócio.
A licença de utilização e a ficha técnica da habitação ainda são obrigatórias?
Na maioria dos casos, sim.
A licença de utilização continua a ser obrigatória para comprovar que o imóvel pode ser utilizado legalmente para habitação.
Já a ficha técnica da habitação aplica-se sobretudo a imóveis construídos após determinadas datas previstas na lei.
Embora existam algumas exceções, é importante confirmar sempre a situação específica do imóvel antes de avançar com a compra.
Antes de concluir qualquer negócio, pode também consultar Avaly com avaliações reais de clientes.
Conclusão
Perceber quais são os documentos necessários para comprar casa é essencial para fazer uma compra segura e sem surpresas.
Cada documento ajuda a confirmar a legalidade do imóvel, a proteger o comprador e a evitar problemas futuros.
